Bannervve2

Devider-vveplatform

Goed om te weten

Na bestudering van dit onderwerp weet u:

  • Welke vragen vaak worden gesteld bij een VvE en wat de antwoorden zijn op deze vragen.
  • Wat de laatste VvE trends/ontwikkelingen zijn.

 

Veel gestelde vragen

 

Waar moet ik op letten als ik een appartement wil kopen?

Onderzoek of de huidige eigenaar achterstallige betalingen heeft en of u deze moet voldoen. Bestudeer notulen en juridische VvE documenten en financiële jaarstukken goed. Inspecteer de bouwkundige staat van het gebouw. Bestudeer ook het MJOP of er groot onderhoud aan zit te komen en of de VvE dit onderhoud kan betalen. Is de VvE hiertoe niet in staat, dan is de kans groot dat de maandelijkse VvE bijdragen (flink) omhooggaan en/of dat u extra VvE bijdragen (naast de maandelijkse bijdrage) moet gaan betalen.

 

Wat is een slapende VvE?

Een slapende VvE is een VvE die niet (goed) functioneert. Er is geen (actief) bestuur en er worden geen of weinig

ALV’s georganiseerd. Het gevolg is dat er geen onderhoud wordt gepleegd, waardoor de kans groot is dat het gebouw in slechte technische conditie verkeerd.

 

Kan de gemeente ingrijpen bij VvE’s?

Bij achterstallig onderhoud waarbij de leefbaarheid onder druk staat, kan een gemeente een VvE verplichten een MJOP op te laten stellen en/of onderhoud te laten plegen en/of een professionele VvE beheerder aan te stellen. Het spreekt voor zich dat als de gemeente ingrijpt de kosten die ermee zijn gemoeid worden verhaald op de eigenaren.

Het devies is om niet op onderhoud te bezuinigen, denk aan uw gezondheid en wees zuinig op uw woning/het woongebouw.

Het is een feit dat een slecht onderhouden appartement/woongebouw moeilijker verkoopbaar is dan een goed onderhouden appartement/woongebouw. Daarbij komend komt ‘goed onderhoud’ ook ten goede aan de waarde van uw appartement.

Welke beheertarieven hanteert een professionele VvE beheerder?

De tarieven lopen doorgaans uiteen van € 125 – 250,- (incl. btw) per appartement per jaar. De hoogte is afhankelijk van de grootte van de VvE en het aantal beheertaken die de beheerder voor de VvE verricht. Ook kan het voorkomen dat een beheerder een ‘minimumbedrag’ hanteert (bijvoorbeeld € 1200,-/jaar) bij kleine VvE’s (bijvoorbeeld < 10 appartementen). Indien hier sprake van is, betekent dit als een VvE uit 3 appartementen bestaat er € 1200,- betaald moet worden (dus omgerekend € 400,- /appartement).

De reden voor het hanteren van een ‘minimumbedrag’ is dat de beheerder voor minder geld zijn werkzaamheden niet (goed) kan verrichten, daar zijn kosten hoger zijn dan de opbrengsten (bij het hanteren van een lager tarief). Als u offertes aanvraagt bij verschillende beheerders staar u dan niet alleen blind op het tarief/appartement, maar kijk vooral goed naar additionele kosten. Bijvoorbeeld kosten voor een 2e Vergadering, voorzitten van de ALV, begeleidingskosten voor groot onderhoud, het doorgeven van bestuur mutaties, e.d.

 

Ons bestuur en/of professionele VvE beheerder neemt besluiten namens de ALV, mag dit?

Het (zelf)bestuur of een beheerder kan alleen besluiten uitvoeren die zijn genomen door de ALV. Een bestuursvoorzitter kan niet zelfstandig besluiten om zijn voordeur te laten vervangen op kosten van de VvE. Voor het nemen van (financiële) besluiten is altijd toestemming van de ALV benodigd. Neemt een bestuurder op eigen initiatief besluiten, die financiële gevolgen voor de VvE hebben, dan kan hij hier voor (financieel) aansprakelijk worden gesteld RTEMENT

28

 

Wat gebeurt er als een appartementseigenaar zijn VvE bijdrage niet betaald?

Een achterstallige betaling wordt na verloop van tijd (deze termijn is (doorgaans) bepaald in het Splitsingsreglement) omgeslagen naar andere appartementseigenaren, zij draaien dus op voor de schuld(en) van de wanbetaler.

Het is raadzaam om de achterstallige betaling(en) op tijd te incasseren (eventueel met inschakeling van een incassobureau) om te voorkomen dat andere appartementseigenaren voor de schuld(en) opdraaien. In het ergste geval kan een wanbetaler uit het appartement worden gezet en het appartement worden verkocht, zodat de achterstallige betaling(en) dan alsnog kunnen worden geïncasseerd door de VvE.

De achterstallige betaling(en) worden bij overdracht verrekend door de notaris. Hierbij is het van belang dat de notaris ‘eventuele achterstallige betalingen’ opvraagt bij het bestuur en het bestuur de juiste informatie overdraagt aan de notaris. Verzuimt de notaris of het bestuur deze procedure dan kunnen achterstallige betalingen niet meer worden verhaald op de koper.

 

Wat als appartementseigenaren noodzakelijk onderhoud tegenhouden?

Besluiten worden genomen op basis van voldoende stemmen. Dit betekent dat het plegen van onderhoud ook kan worden tegengehouden. Indien het noodzakelijk onderhoud betreft kan een Kantonrechter vervangende toestemming verlenen (middels een verzoekschrift), zodat het onderhoud alsnog kan worden gepleegd op kosten van de VvE.

 

Wat wordt met ‘verdeelsleutel’ bedoeld?

Met verdeelsleutel wordt bedoeld hoe ‘schulden en kosten’ worden verdeeld onder de appartementseigenaren. Met verdeelsleutel wordt het aandeel (in de gemeenschap) bedoeld, hoe groter het aandeel, des te hoger de (maandelijkse)

VvE bijdrage is.

 

Kan de Akte van Splitsing (AvS) worden gewijzigd?

Een wijziging van de AvS is mogelijk indien voldoende appartementseigenaren instemmen met deze wijziging. Daarnaast is vaak toestemming benodigd van hypotheekverstrekkers. Het wijzigen van de AvS kan alleen geschieden door een notaris. Hoeveel stemmen er nodig zijn voor een wijziging van de AvS staat omschreven in het Splitsingsreglement en het Burgerlijk Wetboek.

 

Kunnen gemeenschappelijke gedeelten worden veranderd in privé gedeelten?

De ALV is het enige orgaan die deze verandering kan bewerkstelligen. Daarnaast dient de AvS te worden gewijzigd.

Indien het besluit niet genomen is conform Burgerlijk Wetboek/Splitsingsreglement en/of de AvS niet is gewijzigd, is het besluit/verandering niet rechtsgeldig.

Iets wat gerelateerd is aan dit onderwerp zijn ‘additionele’ dakterrassen. Het gerechtshof heeft (in 2014) bepaald dat de ALV/VvE een gemeenschappelijk dak aan één gebruiker beschikbaar mag/kan stellen (om een dakterras te plaatsen).

Dit houdt in dat dergelijke besluiten rechtsgeldig zijn en niet in strijd zijn met de Akte van Splitsing of Burgerlijk

Wetboek. Het gerechtshof is tot deze uitspraak gekomen daar zij van mening is dat de toestemming van tijdelijke aard is (de ALV mag de toestemming weer intrekken) en dat het ‘plaatsen’ van een dakterras geen afbreuk doet aan de functie van het gemeenschappelijk dak (het functioneert immers nog steeds als dak).

Krijgt de ALV/VvE de vraag om toestemming te verlenen voor het plaatsen van een dakterras, dan doet de VvE er verstandig aan om uit oogpunt van garanties, gezondheid en veiligheid te onderzoeken wat de gevolgen zijn van een ‘additioneel’ dakterras alvorens zij toestemming verleent,

 

Kan de ALV besluiten dat verhuur van appartementen niet meer is toegestaan?

Een verhuurverbod kan alleen worden opgelegd als dit verbod in de AvS is opgenomen. Zolang dit verbod niet in de AvS is opgenomen, is het besluit niet rechtsgeldig.

29

Ik wil een laminaat- of een tegelvoer in mijn appartement aanbrengen, mag dit?

Het aanbrengen van een houten, laminaten of stenen vloer in een appartement is in de basis niet toegestaan conform

Modelreglement 1992 en 2006. Wilt u een dergelijke vloer aanbrengen, dan heeft u toestemming van de ALV/het bestuur nodig.

 

Ik wil mijn appartement gaan verhuren, mag dit?

Normaliter kunt u uw appartement verhuren zonder toestemming van de ALV/het bestuur. Echter, u dient te voldoen aan een aantal voorwaarden welke vermeld staan in het Splitsingsreglement. Is de Annex (van het Modelreglement) van toepassing, dan heeft u wel toestemming nodig van het bestuur.

 

Kan het bestuur boetes opleggen?

Het bestuur kan boetes opleggen als bewoners zich niet aan afspraken/regels houden. Alvorens er een boete opgelegd kan worden dienen de betreffende bewoners eerst een waarschuwing te hebben ontvangen middels een aangetekende brief.

 

Moet ik vermogensbelasting betalen over het vermogensaandeel van het eigen vermogen van de VvE?

Sinds 2008 moeten appartementseigenaren vermogensbelasting betalen over het vermogensaandeel in het eigen vermogen van de VvE. Of u deze belasting moet betalen hangt af van het feit of uw bezittingen meer waard zijn dan € 21.330,- of meer dan € 42.660,- als u een fiscale partner heeft (vorenstaande bedragen zijn het ‘heffingsvrije vermogen’ en bedragen die gelden voor de aangifte van 2015). Het is van belang dat u uw aandeel in het eigen vermogen van de VvE ook meerekent bij uw bezittingen.

 

Hoe bepaalt u uw aandeel in het eigen vermogen van de VvE?

Stel voor dat uw aandeel in de gemeenschap 400/2000e is en het eigen vermogen van de VvE € 18.000,- bedraagt.

Dan bedraagt uw aandeel 400/2000e * € 18.000,- = € 3600,- dit bedrag moet u bij uw bezittingen optellen. Overschrijdt u het heffingsvrije vermogen dan moet u hierover vermogensbelasting betalen.

 

Een medebewoner wil zonnepanelen plaatsen, hoe moet de VvE hier mee omgaan?

In eerste instantie heeft de medebewoner toestemming van de ALV nodig. Daarnaast is het raadzaam om duidelijke afspraken te maken omtrent het onderhoud van panelen, wie verwijdert de panelen bij dak onderhoud, wie er aansprakelijk is als de panelen van het dak afwaaien, wie verzekert de panelen, e.d.

 

Mag de VvE festiviteiten organiseren op kosten van de VvE?

De VvE mag geen festiviteiten (bijvoorbeeld een barbecue, maar ook geen kerstboom aanschaffen) op kosten van de

VvE. De reden hiervoor is dat festiviteiten niet tot het hoofddoel van de VvE behoren. Wil de VvE ‘legale’ festiviteiten organiseren dan moeten organisatoren en/of deelnemers deze festiviteit zelf financieren.

 

Mag ik de VvE administratie inzien?

Elke appartementseigenaar heeft het recht om de administratie in te zien. Het bestuur en/of professionele beheerder is verplicht om hier aan mee te werken als u om deze inzage vraagt. De administratie omvat ‘alles.’ Bijvoorbeeld correspondentie, offertes, opdrachtverleningen, notulen van bestuursvergaderingen, e.d.

APPARTEMENT

30

Wat is een nietig besluit?

Er is sprake van een nietig besluit als het in strijd is met de wet of Akte van Splitsing. Tevens is sprake van een nietig besluit als het in strijd is met dwingende wetsbepaling, bijvoorbeeld dat de VvE besloten heeft om zich niet meer in te schrijven bij de KvK, hetgeen in strijd is met de Handelsregisterwet.

Als er sprake is van een nietig besluit kunt u de ALV/het bestuur inlichten. Wordt het besluit alsnog ten uitvoering gebracht dan kunt u middels een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank (sector civiel) vorderen dat het besluit ongedaan wordt gemaakt. Bij nietige besluiten bent u niet aan een termijn gebonden waarin uw vordering moet worden ingediend bij de rechter (bij een vernietigbaar besluit geldt namelijk wel een termijn).

 

Wat is een vernietigbaar besluit?

Een vernietigbaar besluit is niet op de juiste manier tot stand gekomen (bijvoorbeeld als uitnodigingen van de ALV te laat zijn verstuurd, het te nemen besluit niet op de agenda stond, e.d.). Ook is sprake van een vernietigbaar besluit als het in strijd is met redelijkheid en billijkheid. Nadat het besluit kenbaar is gemaakt heeft u een maand de tijd om een verzoekschrift bij de kantonrechter in te dienen waarin u verzoekt het besluit te vernietigen. Was u present op de

ALV, dan gaat deze maand in vanaf de dag dat de ALV plaatsvond. Was u niet present dan gaat de maand in, vanaf het moment dat u de notulen heeft ontvangen. Na het verstrijken van deze maand is het besluit niet meer vernietigbaar.

 

VvE trends/ontwikkelingen

  • Over het algemeen weten appartementseigenaren weinig over het reilen en zeilen van een VvE. Als u deze course heeft afgerond weet u inmiddels meer dan de gemiddelde appartementseigenaar.
  • Hypotheekverstrekkers verstrekken steeds moeilijker hypotheken bij woongebouwen waarbij sprake is van achterstallig onderhoud.
  • Zonnepanelen op daken van woongebouwen komen steeds vaker voor. Houdt rekening met het maximale draagvermogen van het dak, conditie van de dakbedekking, de terugverdientijd, e.d. Tevens moet de ALV ‘voor’ stemmen alvorens een dergelijke installatie kan worden geplaatst, neem hierbij de regels conform Splitsingsreglement in acht.
  • Verduurzaming (lees renovatie) van oude woongebouwen is populair. Hierbij moet u denken aan het isoleren van buitengevels en/of daken en het plaatsen van energiebesparende/-opwekkende installaties (douche WTW, zonnepanelen, warmtepompen, e.d.). Veelal wordt hier een lening voor aangevraagd, onderzoek goed wat de financiële gevolgen zijn van deze lening, ook wanneer
  • een appartementseigenaar zijn lening niet meer kan betalen.
  • De rijksoverheid is aan het onderzoeken of VvE’s kunnen worden verplicht om te sparen (voor onderhoud). Hierbij wil de overheid dat de VvE jaarlijks een minimumbedrag gaat sparen om achterstallig onderhoud in de nabije toekomst tegen te gaan.
  • De KNB (Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie) is begin 2015 gestart om een nieuw Modelreglement (MR) te ontwikkelen dat naar verwachting in 2015 uit komt. Het nieuwe MR volgt het MR van 2006 op.

Artikel uit VvE Handboek basiskennis van “Appartement en Eigenaar.